A usucapião é uma forma de se tornar dono de um imóvel quando a pessoa mora ou usa o lugar por muito tempo, de maneira tranquila, sem que o dono apareça para reclamar. Esse direito existe para que casas e terrenos não fiquem abandonados e passem a cumprir sua função social: dar moradia ou sustento.
Importante: imóveis públicos (do governo ou da prefeitura) não podem ser adquiridos por usucapião.

REGRAS BÁSICAS
Para qualquer modalidade de usucapião é necessário morar ou usar o imóvel de forma contínua, sem que o verdadeiro dono tenha reclamado nesse período.
Além disso, é preciso agir como proprietário, cuidando do bem, realizando melhorias e, quando possível, pagando contas e impostos. O tempo de uso varia de acordo com o tipo de usucapião, podendo ir de 2 até 15 anos.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
A usucapião extraordinária exige a posse por 15 anos de forma contínua, pacífica e com ânimo de dono. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o ocupante tiver feito obras ou morar habitualmente no imóvel. Não há necessidade de apresentar contrato ou comprovar boa-fé.
Exemplo: João ocupou um terreno abandonado por 16 anos. Construiu sua casa, cercou o local e sempre morou ali com a família, sem nunca ser incomodado. Nesse caso, João pode pedir a usucapião extraordinária.

USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Na usucapião ordinária o prazo é de 10 anos, mas é exigido que o ocupante apresente um documento, ainda que simples, e prove que agiu de boa-fé. Se tiver registrado a compra e esse registro foi anulado, o prazo pode cair para 5 anos, desde que more no local.
Exemplo: Maria comprou uma casa com contrato de gaveta, acreditando estar tudo certo. Morou nela por mais de 10 anos, cuidou do imóvel e ninguém contestou. Mesmo sem escritura, Maria pode pedir usucapião ordinária, pois tem contrato e boa-fé.

USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
Essa modalidade serve para famílias que moram em áreas pequenas da cidade. O prazo é de 5 anos em imóvel urbano de até 250 m², desde que o ocupante não tenha outro imóvel.
Exemplo: José mora há 6 anos em uma casinha de 200 m² com a esposa e filhos. Nunca teve outro imóvel em seu nome. Ele pode pedir usucapião especial urbana para regularizar a propriedade.

USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Voltada para quem mora e trabalha na zona rural, exige 5 anos de posse em área de até 50 hectares, desde que a família produza no terreno e não possua outro imóvel.
Exemplo: Ana e seus filhos vivem em um sítio de 20 hectares há 6 anos. Eles plantam milho e feijão, moram no local e sustentam a família com o trabalho na terra. Ana pode pedir usucapião especial rural.

USUCAPIÃO COLETIVA
A usucapião coletiva é usada quando várias famílias ocupam juntas um terreno urbano maior. Cada família deve utilizar, em média, até 250 m².
Exemplo: vinte famílias vivem há 10 anos em um terreno de 4.000 m² que estava abandonado. Cada grupo ocupa um pedaço para sua moradia. Elas podem pedir usucapião coletiva para regularizar toda a área em conjunto.

USUCAPIÃO FAMILIAR
Criada para proteger quem ficou na residência após o abandono do lar, exige que o ocupante permaneça sozinho no imóvel por 2 anos, em imóvel de até 250 m², sem ter outra propriedade.
Exemplo: Carlos saiu de casa e nunca mais voltou. Daniela continuou morando com os filhos por mais de 2 anos, pagando todas as despesas sozinha. Ela pode pedir usucapião familiar e ficar com o imóvel em seu nome.

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
É uma forma de regularizar o imóvel direto em cartório, sem processo judicial, desde que todos concordem e ninguém conteste. O ocupante precisa apresentar documentos, plantas e certidões para provar que cumpre os requisitos.
Exemplo: Luís mora há 6 anos em uma casa pequena e tem contas em seu nome desde o início. Com documentos e a confirmação dos vizinhos, ele pode regularizar o imóvel por usucapião extrajudicial no cartório.

IMPORTÂNCIA SOCIAL
A usucapião garante segurança jurídica para famílias que vivem há anos em imóveis sem escritura. Com ela, é possível ter o documento oficial, deixar o bem como herança, vender, financiar e viver sem medo de perder a moradia. Além disso, ajuda a reduzir brigas judiciais, valoriza os imóveis e cumpre a função social da propriedade.

CONCLUSÃO
A usucapião transforma posse em propriedade e é um instrumento de justiça social que reconhece o direito de quem realmente cuidou e deu uso ao imóvel.

Wallace Cesar da Silva Repolho – OAB/RJ 213.066
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Referências das Leis e Fontes Consultadas: Art. 183 e 191 da Constituição Federal; Arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil; Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); Art. 1.240-A do Código Civil (incluído pela Lei 12.424/2011); Art. 216-A da Lei 6.015/1973 (inserido pela Lei 13.105/2015, regulando a usucapião extrajudicial); dados do Ministério do Desenvolvimento Regional sobre imóveis irregulares; e conteúdos explicativos de tribunais e especialistas, entre outros citados ao longo do texto.